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【威海房地产律师】退房纠纷案例和评析 
交通事故 工伤事故 专业律师为您维权 郑重承诺 不成功 不收费
发布者:admin 发布时间:2009-2-18 14:02:48


    退房的法律依据和合同依据:
    按照法律规定和合同约定出现下列情况时,购房者可要求退房:
   1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;
  2)开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期;
  3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的;
  4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);
  5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;
  6)不能或不能按期办理产权过户的;
  7)购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的;
  8)合同中约定的其它退房条件出现时。
  出现上述情况,购房者退房时,应向开发商出具书面通知。因上述1)、2)、3)、4)、5)、6)项原因致购房者退房,即因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费(参阅购房过程中应纳税费章节)等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,不足部分可另行要求赔偿。因上述第7)项原因致退房的,开发商无过错的,开发商不承担赔偿责任。
  需注意的是,购房者退房时应同时通知银行,解除借款合同,以免造成更大的利息损失。

  案例1

   宗先生一家五口人,父母、儿子、自己两口,由于家里人口多,原单位分配住房面积虽很大,但因只有一个卫生间,总是不太方便,尤其上班时,情况更糟,于是宗先生决定购买一套新房。经多方比较,宗先生看中一套位于某区的房屋,屋内有二个卫生间,一个在客厅,另一个在主卧室内。随后,宗先生与开发商签订了《商品房买卖合同》(示范文本),合同附有房屋平面图(二个卫生间),并在合同中约定:
  “经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:
  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。”
  7个月后,开发商向宗先生签发入住通知书。宗先生到现场看房时发现,主卧内的卫生间没有了,宗先生立即向开发商提出了质疑。开发商称原设计存在一定的问题,设计单位要求变更设计,我单位并无责任。
  
  律师评析:

   按《商品房销售管理办法》第24条规定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
  本案中,开发商变更房屋设计(减少卫生间),却未通知房屋买受人-宗先生,按照法律相关规定和合同约定,宗先生有权退房,并可要求开发商承担赔偿责任。

案例2

农村房屋买卖合同被确认无效后,可以要求对方赔偿损失。
案情简介:
 
2004年3月8日,原告经人介绍与被告周某签订房屋买卖协议书一份,周某将坐落于威海市环翠区草庙子镇周家屯村民房一套卖给原告,价款为16000元。协议签订后,原告依约将16000元房款交给周某,周某也将房屋所有权证书和集体土地使用权证书交给原告。房屋所有权证书于1986年9月13日核发,登记的房屋所有权人为被告周某;集体土地使用权证书于1991年6月1日核发,登记的土地使用权人为被告周某。2007年4月4日,被告周某起诉原告,要求确认原告与被告周某签订的房屋买卖合同无效,并支付房屋占用费4320元。(2007)威环民一初字第395号民事判决书判决:原告与被告周某签订的房屋买卖合同无效;原告将房屋返还给被告周某;被告周某返还购房款16000元给原告。该判决现已生效。2009年3月9日,原告诉至原审法院,要求被告赔偿经济损失60000元。被告周某以其无过错为由拒绝赔偿。被告周某以增值利益归周某所有、与原告无涉为由提出抗辩。本案在审理过程中,根据原告的申请法院依法委托山东大地房地产评估有限公司对诉争房屋进行了评估,评估价值为73077元。
 
律师点评:
1、被上诉人与上诉人非同一集体经济组织成员,其买卖行为违反了宅基地房屋限制交易的法律规定,应属无效。
2、涉案房屋的增值利益的性质如何认定、应如何处理系本案争执的焦点。现查明,涉案房屋因违反宅基地房屋流转限制的法律规定已被生效判决确认无效,根据无效合同的处理原则,上诉人应承担相应的过错赔偿责任。现上诉人已将房屋出售多年,现又以违法出售房屋为由主张合同无效,其应对合同无效承担主要责任。被上诉人购买房屋系为居住使用,主观上系善意,虽然对合同无效的法律后果应当预见,但未能预见并不必然导致合同当然无效,故被上诉人对合同无效应承担次要责任。至于诉争房屋增值利益的性质如何界定、如何赔偿的问题,因涉案房屋系宅基地房屋,虽然诉争交易行为违反了宅基地流转方面的禁止性法律规定,但在经法定程序确认无效之前,其买卖行为的效力仍处于待定状态,所签合同属于效力待定合同。被上诉人作为买受人,系出于善意购买房屋,购房屋后又已实际居住使用多年,在买卖合同被确认无效前,被上诉人完全有理由信赖该合同可以正常履行及履行后可获得的房屋增值利益。因合同被确认无效,才导致被上诉人失去了该部分可信赖的机会利益或履行利益,故该部分利益的损失属于可信赖利益损失的范畴。被告周某应当赔偿原告宫某损失。

 

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